Santiago ya opera a dos velocidades
El mercado de bodegas en Santiago comenzó a fracturarse. Aunque los indicadores generales siguen mostrando relativa estabilidad, el negocio logístico dejó de moverse bajo una sola lógica: mientras las bodegas premium siguen encareciéndose por escasez, el segmento más básico enfrenta mayor vacancia y presión por bajar precios.
El último informe industrial de Cushman & Wakefield mostró que el valor promedio de arriendo se ubica en 0,147 UF por metro cuadrado, pero ese dato ya no refleja el costo real de entrada al mercado. En la práctica, acceder a una bodega premium en Santiago puede costar hasta 44% más que el promedio publicado.
La distorsión se concentra en los activos Clase A, donde la vacancia es prácticamente inexistente y la oferta disponible ya no está en stock inmediato, sino en proyectos aún en construcción. En ese segmento, los valores efectivos ya se mueven entre 0,17 y 0,20 UF por metro cuadrado, a lo que además se suman contribuciones incorporadas en contratos, encareciendo aún más el costo final de ocupación.
El resultado es un mercado cada vez más segmentado: activos premium con demanda firme, precios tensionados y lógica de escasez; frente a galpones de menor estándar que empiezan a competir por sobrevivir con descuentos y condiciones más flexibles.
En el segmento Clase B, la vacancia llegó a 7% durante el trimestre, elevando la presión sobre propietarios de bodegas con menor estándar. En ese tramo, el precio de cierre ya se ubica cerca de 0,12 UF por metro cuadrado, acompañado de concesiones comerciales más agresivas para evitar espacios vacíos.
Pese a esa brecha, la inversión sigue acelerándose. La superficie en construcción creció 30% en solo tres meses y llegó a 460 mil metros cuadrados, mientras otros 225 mil metros cuadrados entrarían en operación antes de fin de año. El movimiento confirma que los inversionistas siguen apostando por el segmento premium, incluso en un escenario de absorción negativa, anticipando que la escasez de activos de alto estándar seguirá empujando precios.
